Milano-Cortina 2026: Porta Romana ‘Sold Out’. Affitti brevi alle stelle e prezzi di vendita oltre i 9.000 €/mq

Se San Siro guarda a un futuro ancora incerto, Porta Romana vive il suo presente più frenetico. A meno di due settimane dalla cerimonia di apertura di Milano-Cortina 2026, il quartiere che ospita il Villaggio Olimpico è diventato l’epicentro sismico del mercato immobiliare milanese. I dati dell’Osservatorio Immobiliare di gennaio confermano quello che i residenti vedono ogni giorno: una trasformazione radicale che ha bruciato le tappe, portando le quotazioni della zona a competere direttamente con aree storiche come Brera e Garibaldi.

Mentre i primi atleti iniziano a popolare le strutture dello Scalo, il mercato registra un disallineamento storico tra domanda e offerta, creando un paradosso tipicamente milanese: il quartiere non è mai stato così bello e connesso, ma non è mai stato così esclusivo.

1. L’Effetto ‘Fiaccola’ sui Prezzi: Il Sud è il nuovo Nord

La consegna ufficiale degli edifici dello Scalo ha scatenato una nuova ondata di acquisti, ridefinendo la geografia del lusso cittadino. Nel mese di gennaio 2026, il prezzo medio richiesto per il nuovo in zona ha sfondato la barriera psicologica dei 9.200 euro al metro quadro, con un incremento del +18% rispetto a gennaio 2025.

Il dato del mese:
Per la prima volta, il volume d’affari delle compravendite nel quadrante Sud-Est (Porta Romana – Corvetto – Rogoredo) ha superato quello del Centro Storico. Gli analisti parlano di ‘Olympic Premium’: chi compra oggi scommette sulla tenuta del valore anche nel post-evento, puntando su vie come Via Orobia o Viale Isonzo, dove i trilocali ristrutturati sono diventati i nuovi status symbol della borghesia creativa.

2. Il Masterplan: Un bosco sospeso e la sfida della sostenibilità

L’attrattiva della zona non è legata solo all’evento sportivo, ma alla qualità intrinseca del progetto urbanistico ‘Parco Romana’. Quello che sta nascendo non è un semplice dormitorio per atleti, ma un ecosistema urbano a impatto zero. Il parco centrale, ora completato, funge da cerniera verde capace di ricucire lo strappo storico della ferrovia.

• Connettività totale: La nuova stazione di Porta Romana e il passante ferroviario rendono l’area l’hub meglio collegato della città dopo Garibaldi.
• High Street Green: I piani terra degli edifici olimpici ospitano già boutique sostenibili e spazi co-working che stanno attirando start-up dal distretto di Isola, ormai saturo.

3. L’Emergenza Affitti: La grande fuga verso San Donato

Il vero nodo critico, che sta creando tensioni sociali non indifferenti, riguarda le locazioni. Con l’arrivo di staff, giornalisti e turisti, l’offerta di affitti a lungo termine (4+4) si è praticamente azzerata. Piattaforme come Airbnb e Booking registrano tassi di occupazione del 98% per febbraio, con monolocali affittati a cifre tra i 400 e i 600 euro a notte.

Questo fenomeno ha innescato un ‘effetto domino’: studenti e giovani lavoratori vengono spinti sempre più a Sud. Quartieri come Corvetto e Rogoredo, un tempo periferici, vedono i canoni salire del 25% in sei mesi, diventando la nuova frontiera per chi non può più permettersi la ‘zona olimpica’.

4. L’Eredità Olimpica: Tra Student Hotel e Gentrificazione

Cosa succederà quando si spegneranno i riflettori? È la domanda che divide il mercato. Il progetto di riconversione del Villaggio Olimpico nel più grande studentato d’Italia (1.700 posti letto) è la grande promessa per calmierare il mercato dal 2027. Tuttavia, molti osservatori temono che i costi di gestione del nuovo distretto manterranno i prezzi alti.

Si delineano due scenari:

• Gli Ottimisti: Credono che l’aumento dell’offerta di posti letto per studenti riequilibrerà il mercato, rendendo Porta Romana un quartiere giovane e vibrante.
• I Realisti: Temono una ‘gentrificazione irreversibile’, dove i servizi premium attireranno solo residenti ad alto reddito, espellendo il ceto medio storico verso l’hinterland.

Conclusione: Una finestra chiusa per i piccoli risparmiatori

Le Olimpiadi del 2026 segnano uno spartiacque. Porta Romana ha completato la sua metamorfosi da scalo industriale a salotto buono. Per i grandi investitori istituzionali, la partita è ancora aperta e profittevole; per le famiglie e i piccoli risparmiatori, invece, il treno sembra essere già passato, lasciando dietro di sé un quartiere bellissimo ma, per molti, inaccessibile.